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住宅宿泊事業<民泊新法>

民泊新法

住宅宿泊事業とは?<民泊新法>

住宅宿泊事業法において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法に規定される営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日を越えないものをいいます。

設備要件とは

◆必要な設備
生活の本拠として使用するために必要な設備として下記の4点セットが必要となります。

1 台所
2 浴室
3 便所
4 洗面設備

◆設置場所
必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。
同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることが可能です。

◆公衆浴場等による代替の可否
届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。

居住要件

届出を行う住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
(2)「入居者の募集が行われている家屋」
(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」

「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋です。「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しません。

(2)「入居者の募集が行われている家屋」

「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲(売却)又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋です。
ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。

(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋です。
当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用している家屋であり、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

宿泊及び宿泊料の定義

住宅宿泊事業法において宿泊とは、寝具を使用して施設を利用することをいい、宿泊料とは旅館業法に規定される宿泊料をさし名目だけではなく、実質的に寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料・寝具賃貸料・寝具等のクリーニング代金・光熱水道費・室内清掃費等が含まれます。

住宅宿泊事業の適切な実地のための業務

1.宿泊者の衛生の確保
2.宿泊者の安全の確保
3.外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
4.宿泊者名簿の備付け等
5.周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
6.苦情等への対応
7. 住宅宿泊仲介業者への委託
8. 標識の掲示
9. 都道府県知事への定期報告
10. 住宅宿泊管理業者への委託

1.宿泊者の衛生の確保

住宅宿泊事業者は、宿泊者の衛生の確保を図るため、届出住宅について、各居室の床面積を宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上確保するとともに、定期的な清掃、換気及びその他の必要な措置を講じる必要があります。

(1)衛生確保に必要な措置について

感染症等衛生上のリスクは、不特定多数の宿泊者が一カ所に集中することにより高まるものであることから、居室の宿泊者1人当たりの床面積は、3.3平方メートル以上確保する必要があります。
居室の床面積は、宿泊者が占有する部分の面積を指します(宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下は含みません。また、押入れ、床の間は含みません)。具体的には、旅館業法に基づく簡易宿所の取扱いと同様に算定します。なお、算定は内寸面積で行います。居室の面積算出に関しては、「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」の頁にある”[16]「住宅の規模」について”をご参考ください)。
届出住宅の設備や備品等については清潔に保ち、ダニやカビ等が発生しないよう除湿を心がけ、定期的に清掃、換気等を行う必要があります。
寝具のシーツ、カバー等直接人に接触するものについては、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替える必要があります。
宿泊者が人から人に感染し、重篤な症状を引き起こすおそれのある感染症に罹患し又はその疑いがあるときは、保健所に通報するとともに、その指示を受け、その使用した居室、寝具及び器具等を消毒・廃棄する等の必要な措置を講じる必要があります。その他、公衆衛生上の問題を引き起こす事態が発生し又はそのおそれがあるときは、保健所に通報する必要があります。また、衛生管理のための講習会を受講する等最低限の衛生管理に関する知識の習得に努める必要があります。
届出住宅に循環式浴槽(追い炊き機能付き風呂・24時間風呂など)や加湿器を備え付けている場合は、レジオネラ症を予防するため、宿泊者が入れ替わるごとに浴槽の湯は抜き、加湿器の水は交換し、汚れやぬめりが生じないよう定期的に洗浄等を行うなど、取扱説明書に従って維持管理する必要があります。(「レジオネラ症を予防するために必要な措置に関する技術上の指針」(平成15年厚生労働省告示第264号)等を参考)。

2.宿泊者の安全の確保

住宅宿泊事業者は、宿泊者の安全の確保を図るため、届出住宅に以下の措置を講じる必要があります。

[1] 非常用照明器具の設置
[2] 避難経路の表示
[3] 火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置

[1]非常用照明器具の設置と[3]火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置については、平成29年国土交通省告示第1109号において規定されており、その解説書として「民泊の安全措置の手引き」を作成しております。対応にあたっては、「民泊の安全措置の手引き」をご確認ください。

(2)避難経路の表示にあたっての留意事項について
「避難経路」の表示にあたっては、市町村の火災予防条例により規制される地域もあることから、当該条例の規制内容を確認し、規定された事項を表示に盛り込む必要があります。
住宅周辺の状況に応じ、災害時における宿泊者の円滑かつ迅速な避難を確保するため、住宅宿泊事業者等が宿泊者に対して避難場所等に関する情報提供を行ってください。
(3)消防法令との関係について
消防法令に基づき設備や防火管理体制等に関する規制を受ける場合や、市町村の火災予防条例に基づき防火対象物使用開始届出書の提出が必要となる場合があるため、当該規制の適用の有無等について、届出の前に建物の所在地を管轄する消防署等に確認する必要があります。
詳細については消防庁HPの「民泊における消防法令上の取扱い等」をご参照ください。

3.外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置として、以下のことを宿泊者に対して講じる必要があります。

(1)外国語を用いて、届出住宅の設備の使用方法に関する案内をすること
(2)外国語を用いて、移動のための交通手段に関する情報を提供すること
(3)外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内をすること
(4)外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置

必要な措置の実施方法等について

措置の実施にあたっては、必要な事項が記載された書面を居室に備え付けることによるほか、タブレット端末への表示等により、宿泊者が届出住宅に宿泊している間必要に応じて閲覧できる方法によるようにしてください。特に、災害時等の通報連絡先においては、緊急時にすみやかに確認することが可能なものを備え付けておく必要があります。
「外国語」とは、宿泊予約の時点で日本語以外の言語として提示したものをいいます。なお、当該時点において、外国人宿泊者が日本語を指定した場合は、外国語で案内等を行う必要はありません。
「移動のための交通手段に関する情報」とは、最寄りの駅等の利便施設への経路と利用可能な交通機関に関する情報をいいます。
「火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内」とは、消防署、警察署、医療機関、住宅宿泊管理業者への連絡方法の情報を提供することをいいます。

4.宿泊者名簿の備付け等

住宅宿泊事業者は、正確な記載を確保するための措置を講じた上で、宿泊者名簿に次の項目を記載する必要があります。

・ 宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日
・ 宿泊者が国内に住所を有しない外国人であるときは、その国籍及び旅券番号

また、次のいずれかの場所に宿泊者名簿を備え、3年間保存し、都道府県知事から要求があったときは、提出しなければなりません。

・ 届出住宅
・ 住宅宿泊事業者の営業所又は事務所

宿泊者名簿を電子データで作成、保管する場合、紙で出力可能な状態にする必要があります。

(1)本人確認の方法等

「宿泊者名簿の正確な記載を確保するための措置」として、宿泊行為の開始までに、宿泊者それぞれについて本人確認を行う必要があります。
上記の措置は、対面又は対面と同等の手段として以下のいずれも満たすICT(情報通信技術)を活用した方法等により行われる必要があります。

A 宿泊者の顔及び旅券が画像により鮮明に確認できること。
B 当該画像が住宅宿泊事業者や住宅宿泊管理業者の営業所等、届出住宅内又は届出住宅の近傍から発信されていることが確認できること。

※ 当該方法の例としては、届出住宅等に備え付けたテレビ電話やタブレット端末等による方法が考えられます。
住宅宿泊事業者等は以下の内容に従って本人確認を行う必要があります。
1 宿泊者に対し、宿泊者名簿への正確な記載を働きかけること。
2 日本国内に住所を有しない外国人宿泊者に関しては、宿泊者名簿の国籍及び旅券番号欄への記載を徹底し、旅券の呈示を求めるとともに、旅券の写しを宿泊者名簿とともに保存すること。なお、旅券の写しの保存により、当該宿泊者に関する宿泊者名簿の氏名、国籍及び旅券番号の欄への記載を代替することもできます。
3 営業者の求めにも関わらず、当該宿泊者が旅券の呈示を拒否する場合は、当該措置が国の指導によるものであることを説明して呈示を求め、さらに拒否する場合には、当該宿泊者は旅券不携帯の可能性があるものとして、最寄りの警察署に連絡する等適切な対応を行うこと。
4 警察官からその職務上宿泊者名簿の閲覧請求があった場合には、捜査関係事項照会書の交付の有無に関わらず、当該職務の目的に必要な範囲で協力すること。
なお、当該閲覧請求に応じた個人情報の提供は、捜査関係事項照会書の交付を受けない場合であっても、個人情報の保護に関する法律(平成15年法律第57号)第23条第1項第4号に基づく適正な措置であり、本人の同意を得る必要はないものと解される。

(2)宿泊者名簿等について

宿泊者名簿には、宿泊者全員を記載する必要があり、代表者のみの記載は認められません。また、宿泊契約(宿泊グループ)ごとに宿泊者が分かるように記載することとしています。
宿泊者名簿の推奨様式はこちらです。

(3)その他留意事項について

「住宅宿泊事業者の営業所又は事務所」とは、住宅宿泊事業者の住宅宿泊管理業務の拠点等となります。
長期滞在者には、定期的な清掃等の際に、チェックイン時に本人確認を行っていない者が届出住宅に宿泊するようなことがないよう、不審な者が滞在していないか、滞在者が所在不明になっていないか等について確認するようにしてください。特に宿泊契約が7日以上の場合には、定期的な面会等により上記の確認を行う必要があります。

5 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明

住宅宿泊事業者は次の事項を宿泊者に対し(外国人に対しては外国語を用いて)、書面の備付けその他の適切な方法により説明する必要があります。

・ 騒音の防止のために配慮すべき事項
・ ごみの処理に関し配慮すべき事項
・ 火災の防止のために配慮すべき事項
・ その他届出住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項

(1)必要な事項の説明方法

「書面の備付けその他の適切な方法」とは、必要な事項が記載された書面を居室に備え付けることによるほか、タブレット端末での表示等により、宿泊者が届出住宅に宿泊している間に必要に応じて説明事項を確認できるようにするためのものです。このため、必ずしも対面による説明が求められるものではありません。
また、書面等の備付けにあたっては、宿泊者の目につきやすい場所に掲示する等により、宿泊者の注意喚起を図る上で効果的な方法で行う必要があります。
当該説明が確実になされるよう、居室内に電話を備え付けること等により、事前説明に応じない宿泊者に対し注意喚起できるようにする必要があります。

(2)騒音の防止のために配慮すべき事項について

「騒音の防止のために配慮すべき事項」とは、大声での会話を控えること、深夜に窓を閉めること、バルコニー等屋外での宴会を開かないこと、届出住宅内は楽器を使用しないこと等が想定されますが、住宅宿泊事業者は、届出住宅及びその周辺地域の生活環境に応じ適切な内容を説明することが必要です。

(3)ごみの処理に関し配慮すべき事項について

住宅宿泊事業に起因して発生したごみの取扱いは、廃棄物の処理及び清掃に関する法律に従い、当該ごみは事業活動に伴って生じた廃棄物として住宅宿泊事業者が責任をもって処理しなければなりません。
「ごみの処理に関し配慮すべき事項」とは、宿泊者のごみによる届出住宅の周辺地域における生活環境への悪影響を防止するため、住宅宿泊事業者は、宿泊者に対し、宿泊者が届出住宅内で排出したごみについて、当該市町村における廃棄物の分別方法等に沿って、住宅宿泊事業者の指定した方法(届出住宅内の適切な場所にごみを捨てること等を含む。)により捨てるべきであること等を説明する必要があります。

(4)火災の防止のために配慮すべき事項について

「火災の防止のために配慮すべき事項」とは、ガスコンロの使用のための元栓の開閉方法及びその際の注意事項、初期消火のための消火器の使用方法、避難経路、通報措置等が想定されますが、住宅宿泊事業者は、届出住宅及びその周辺地域の生活環境に応じ適切な内容を説明する必要があります。

(5)その他配慮すべき事項について

「届出住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項」とは、性風俗サービスを届出住宅内で利用しないことなど、過去の苦情内容を踏まえ、届出住宅の利用にあたって特に注意すべき事項のこととなります。なお、苦情が多発しているにもかかわらず法第9条の説明において何ら対応を講じない場合には、業務改善命令等の対象となります。

6.苦情等への対応

住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問い合わせについては、適切かつ迅速にこれに対応する必要があります。

(1)苦情等への対応

深夜早朝を問わず、常時、応答又は電話により対応する必要があります
宿泊者が滞在していない間も、苦情及び問合せについては対応する必要があります。
誠実に対応することが必要であり、例えば、回答を一時的に保留する場合であっても、相手方に回答期日を明示した上で後日回答する等の配慮が必要です。
滞在中の宿泊者の行為により苦情が発生している場合において、当該宿泊者に対して注意等を行っても改善がなされないような場合には、現場に急行して退室を求める等、必要な対応を講じることとします。また、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が退室を求める場合には、宿泊契約の解除の権限を予め委託者から得ておくこと必要となります。
苦情及び問合せが、緊急の対応を要する場合には、必要に応じて、警察署、消防署、医療機関等の然るべき機関に連絡したのち、自らも現場に急行して対応することが必要です。

(2)届出に関連して実施することが望ましい措置

住宅宿泊事業を営む旨の届出を行うにあたっては、届出者から周辺住民に対し住宅宿泊事業を営む旨を事前に説明することが望ましいです。

7. 住宅宿泊仲介業者への委託

住宅宿泊事業者は、「宿泊者に対する届出住宅における宿泊サービスの提供に係る契約の締結の代理または媒介を他人に委託するときは、住宅宿泊仲介業者または旅行業者に委託する」とされています。

住宅宿泊仲介業者と旅行業者は、宿泊者や旅行者に対して宿泊施設の仲介業を行う者を指します。
具体的には、民泊宿泊予約サイトなどが挙げられます。

住宅宿泊事業者は、届出住宅の仲介を他人に委託するときは、住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託しなければならないと住宅宿泊事業法で規定(法第12条)されており、住宅宿泊事業者が、住宅宿泊仲介業者又は旅行業者以外の者に仲介を委託した場合、住宅宿泊事業法違反として業務改善命令等の対象となり、50万円以下の罰金(法第75条)等が科されることがあります。

現在登録されている住宅宿泊仲介業者の情報及び住宅宿泊事業法に基づく届出住宅の仲介を行う予定のある旅行業者の情報は以下の通りです。

○ 住宅宿泊仲介業者登録リスト(平成30年8月27日時点)はこちら(登録番号順)

○ 旅行業者のリスト(平成30年5月31日時点)はこちら(五十音順)

8.標識の掲示

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げなければなりません。
公衆の見やすい位置というのは一軒家であれば届出住宅の門扉や建物の正面の入り口となる玄関にあたります。
また、共同住宅などの場合は、個別の住戸に掲げることに加えて、共用のエントランスや集合ポストなど、公衆が認識しやす場所にも掲示が必要となります。

様式は以下3種類のものが用意されており、民泊制度ポータルサイトの住宅宿泊事業法様式集より取得が可能です。

(1) 標識(第四号様式)・・・家主居住型で、家主が1~2時間以内の不在の場合
(2) 標識(第五号様式)・・・家主居住型で、(1)以外の場合
(3) 標識(第六号様式)・・・家主不在型の場合

この標識には、住宅宿泊事業の届出番号、届出年月日、住宅宿泊事業者や管理業者の緊急連絡先などの記載が必要となります。

9.都道府県知事への定期報告

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに以下事項を都道府県知事へ定期報告する必要があります。

・届出住宅に人を宿泊させた日数
・宿泊者数
・延べ宿泊者数
・国籍別宿泊者数の内訳

この定期報告は、毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに、それぞれの月の前2ヶ月分の内容を、民泊制度運営システムを利用して報告することと定められています。

届け出をしていない住宅宿泊事業は違法です。

住宅宿泊事業は、旅館業法に規定される営業者以外の者に、行政への届け出を条件として届け出住宅における宿泊サービスの提供を、年間180日を超えない範囲で例外的に認める制度です。
そのため届け出を行わずに宿泊サービスを提供した宿泊事業者は、原則どおり、旅館業法に違反する無許可の営業を営む者として6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金に処され、又はこれらを併科されます。

 
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